O cenário atual: o que os dados dizem
O mercado secundário — composto por imóveis usados, de terceiros ou de revenda — representa cerca de 70% do mercado imobiliário e apresenta sinais de desaceleração. Segundo pesquisa do Creci-SP de maio de 2026, com 77 imobiliárias em 15 municípios da região, houve:
- Retração de 23,97% nas vendas de imóveis
- Queda de 80,54% nas locações residenciais
- Maior demanda por imóveis compactos e funcionais para a classe média
Já o mercado primário, responsável por 30% do mercado, apresenta perspectiva diferente. O Secovi-SP aponta crescimento anual de 2,1% para o setor imobiliário de Piracicaba em 2026.
Por que os números caíram?
Esses resultados refletem um cenário econômico nacional marcado por juros elevados, maior comprometimento da renda das famílias e decisões de consumo mais cautelosas. Nesse contexto, compradores e locatários passaram a priorizar o equilíbrio entre preço, localização e funcionalidade. As unidades de dois dormitórios se tornaram as mais procuradas em ambos os segmentos.
O novo consumidor do mercado imobiliário em Piracicaba é mais consciente, analítico e atento ao custo total: além do valor de compra, considera condicionamentos de financiamento, despesas condominiais, custos de manutenção e impacto no orçamento familiar.
Piracicaba tem potencial, então, o que falta?
Os mercados imobiliários mais pujantes do Brasil têm uma característica em comum: maturidade. São mercados profissionalizados, com regras claras, transparência, padronização e colaboração entre iniciativa privada, poder público e sociedade. Existe um ecossistema conectando planejamento urbano, desenvolvimento econômico, infraestrutura e segurança jurídica.
Piracicaba possui todas as condições para estar entre os grandes protagonistas nacionais:
- Localização estratégica no interior de São Paulo
- Economia diversificada e base industrial sólida
- Universidades de referência
- Excelente qualidade de vida
Então por que ainda não somos gigantes imobiliários? A resposta passa por uma mudança de mentalidade.
O que precisa mudar no mercado imobiliário de Piracicaba
Durante minha experiência como Diretor-Presidente do IPPLAP, acompanhei de perto projetos imobiliários e iniciativas de planejamento urbano. Em muitas situações, oportunidades se perderam por:
- Falta de infraestrutura adequada
- Excesso de burocracia
- Ausência de diálogo entre os agentes do setor
- Falta de visão compartilhada de cidade
No mercado secundário, ainda encontramos precificações sem critérios técnicos, captações sem análise adequada e corretores que aceitam valores incompatíveis sugeridos por proprietários. O resultado é previsível: proprietários frustrados, corretores desmotivados e imóveis parados por longos períodos.
No mercado primário, incorporadoras lançam empreendimentos sem pesquisas aprofundadas e sem planejamento comercial consistente – desenvolvendo produtos que poderão não atender às expectativas dos consumidores quando as chaves forem entregues daqui a quatro ou cinco anos.
O papel de cada agente na transformação
O consumidor mudou: está mais informado, mais exigente e mais racional. A emoção continua presente na decisão de compra, mas já não é o fator predominante. Para que o mercado imobiliário em Piracicaba avance, cada agente precisa assumir seu papel:
- Incorporadores: antecipar tendências e desenvolver produtos com visão de futuro
- Compradores: considerar liquidez e potencial de valorização como fatores fundamentais
- Vendedores: aceitar que determinados ativos já não performam como antes
- Corretores: assumir o papel de consultores imobiliários, não apenas mostradores de imóveis
- Investidores: revisar carteiras de ativos, filtrando por desempenho frente aos produtos financeiros concorrentes
- Juntos, podemos ser referência no interior do Brasil
Piracicaba tem potencial para ser muito maior. Mas precisamos abandonar práticas ultrapassadas, fortalecer a profissionalização, ampliar a transparência e construir uma visão coletiva de futuro.
Se cada agente continuar correndo para um lado, permaneceremos sendo apenas mais uma cidade com potencial não aproveitado. Se aprendermos a trabalhar juntos, o mercado imobiliário de Piracicaba pode se tornar uma das principais referências do interior de São Paulo.
O potencial existe. A pergunta é: teremos maturidade e coragem para aproveitá-lo?
Daniel Rosenthal é consultor e estrategista no mercado imobiliário, e sócio-proprietário da EXX – Gestão Exclusiva de Imóveis.